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わかりやすい アパート・マンション経営

MERIT 3 必要経費として認められる部分を申告すること等で、所得税と住民税が軽減されます。

(@) 実際に支出がない減価償却費の経費算入

不動産所得の計算上、家賃収入等から実際にかかった経費(固定資産税・都市計画税・管理費・修繕費・借入金の金利など)に加えて建物の減価償却費を差し引くことが可能です。
減価償却費の額=取得価額×90%×償却率(=0.022、鉄筋コンクリート造の場合)
この減価償却費は税務上、支出を伴わないのに経費として認められていますので、税務上の所得金額より、 実際のキャッシュフロー(実際に支出したお金と、売上によって入ってきたお金の動き)は多くなります。
要するに建物の減価償却費相当分が課税されない分、所得税が軽減されることになります。
また、不動産所得は総合課税の対象となっており、給与所得があった場合は合算して課税されます。

(A) 青色申告による3つのメリット(事前に届出が必要になります)

1. 青色事業専従者給与の必要経費算入

賃貸住宅経営が事業的規模 {賃貸住宅経営の事業的規模とは、その経営規模がおおむね10戸(1戸建ては5棟)以上であることとされています。しかし、戸数では満たなくとも相応の規模・収入がある場合に認められることもあるため、税務署に相談されるとよいでしょう} である場合、青色申告者と生計を共にする親子や夫婦などの親族が事業に従事しているときは、その家族従業員に給与を支払うことができ、その給与を必要経費に算入することができます。

2. 青色申告特別控除

現在は最高65万円の税額控除が受けられることになっています。
言うまでもなくこの制度は青色申告をしている人だけの特典で、10万円の特別控除のほうは損益計算書を添付して青色申告をすれば最高10万円の控除を申告した全員が受けられます。

一方、65万円の特別控除は、不動産所得および事業所得がある人だけが対象で、青色申告にあたって損益計算書のほかに貸借対照表を添付しなければなりません。
これを添付することによって最高65万円の控除を受けられます。
ただし、不動産所得のみの場合は事業的規模であること、正規の簿記(複式簿記)を採用していることが原則になっています。

[一般に、個人事業者は簡易簿記を採用していることが多いのですが、これは複式簿記と違って、貸借対照表の作成にやや手間がかかります。というのも、簡易簿記では事業の動きをすべて"貸方""借方"に区分していないため、資産・負債・元入金(これらを明確にして事業の財政状態を見るのが貸借対照表です)を求めるのに帳簿の再チェックなどの作業が必要になるためです。しかし、賃貸マンション・アパート経営は、他の事業と比較すると、棚卸資産や売掛・買掛金あるいは製造原価といった経理を複雑にする要素が少ないので、1年間のお金の動きさえしっかり記帳し把握していれば意外に簡単に貸借対照表を作成することができます。65万円は結構大きな金額ですから、可能な限りぜひ作成し添付するようにしたいものです。]

3. 純損失の繰越し控除と繰戻し

ローンの返済や減価償却費の額によって税務上の所得が赤字(純損失)になった場合、損益通算によって他の所得(給与所得等)の税金を軽減することができます。
この赤字は翌年以降3年間にわたって繰り越して控除することができます。
また、赤字の全部または一部を前年に繰り戻して税金の還付を受けることもできます。

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