わかりやすい アパート・マンション経営
MERIT 1 多額の自己資金が必要と思われがちですが、ローンを組むことにより少ない自己資金でも始められます。
MERIT 2 ローン期間中でも、定期預金にくらべて十数倍以上の年間利息(家賃)収入が可能です。 |
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例えば、自己資金を５，０００万円全額投入した場合と頭金を５００万円投入した場合を比較してみます。
（表面利回りを１０％、借入金無しの実質利回りを７％、借入金の返済を含めた実質利回りを３％と仮定します。）
前者の場合、毎年の税前利益が５，０００万円×７％＝３５０万円の利益があります。
後者の場合、毎年の税前利益が５，０００万円×３％＝１５０万円の利益があります。
一見、２００万円の開きがあり、借金をしていない方が当然利益は多いわけですが、
こと自己資金投入による対投資効率を比較してみると、マンション経営に対する利回りの考え方は全く違うことに気づきます。
どういうことか説明しましょう。
５，０００万円の全額自己資金投入に関わる対投資効率は・・・利益３５０万円÷５，０００万円＝７％ となります。
一方、５００万円の自己資金投入に関わる対投資効率は・・・利益１５０万円÷５００万円＝３０％ となります。
利益率７％と３０％どちらの効率がいいか、もうおわかりだと思います。
通常、一割の自己資金があればその１０倍の物件が購入可能といわれます。
要するに、必要最小限の自己資金で、最大の利益を産むことができるのが、マンション経営の最大の特徴といえるのです。
ちなみに、定期預金の利息が最大の０．６％と仮定しても、
５，０００万円×０．６％＝３０万円、 ５００万円×０．６％＝３万円、 となります。
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